Как получить согласие арендодателя на перенаем. Перенайм на по договору аренды нежилого помещения

Ведь не хочется разрывать такой договор аренды, который признается:

долгосрочным;
заключенным на выгодных условиях;
зарегистрированным по всем правилам.

Существенным плюсом такого соглашения считается то, что можно сэкономить время. Не нужно расторгать старый арендный договор и заключать новый. Достаточно привлечь компетентного юриста, который составит, оформить и представит на регистрацию в ЕГРН документ по всем правилам. В противном случае подобную сделку могут оспорить заинтересованные лица.

Практикующему юристу по земельным делам приходится сталкиваться со множеством трудностей при оформлении подобного договора, ведь законодатели разработали только одну статью в гл. 34 Гражданского кодекса РФ, посвященную этой проблеме.

Поэтому профессионалу приходится решать различные вопросы, связанные с конкретными нюансами такой сделки, руководствуясь:

отдельными положениями статей 606-670 ГК РФ;
постановлениями арбитражных судов различных инстанций;
определениями ВАС РФ;
конкретными судебными прецедентами.

При этом ни расширенная судебная практика, ни расплывчатые разъяснения представителей Росреестра не дают однозначного разъяснения по многим вопросам, не добавляют определенности.

В договоре сделки могут отсутствовать некоторые существенные элементы, что приводит к признанию соглашения по поводу перенайма несостоявшимся (ст. 607 ГК РФ).

Последствия признания договора незаключенным оказываются очень тяжелыми для его участников.

1. Новый арендатор лишается всех прав, так как он не будет считаться стороной договора.

2. Прежнему арендатору придется отвечать за долги по оплате аренды, хотя помещением или земельным участком он длительный период не пользовался.

3. Арендодатель своевременно не получит денег, так как судебное рассмотрение спорных вопросов займет много времени. Кроме того, выгодный договор, заключенный ранее, наверняка будет расторгнут, а для заключения нового потребуется время.

В бизнесе время – это деньги. В точности этого сравнения убеждаются те субъекты права, которые заключают договор аренды: упущенное время – это прямые убытки. Поэтому следует предусмотреть все нюансы, которые в будущем могут привести к недоразумениям и судебным разбирательствам.

Грамотному и опытному юристу потребуется и правильно сформировать предмет договора, и получить согласие на совершение сделки.

Предмет договора

Составляя текста договора аренды, нужно уделить максимум внимания вопросам передачи обязанностей и прав. В этом состоит принципиальное отличие субаренды от перенайма, так как в первом случае третьему лицу передается имущество, причем на время. О передаче прав речь не идет.

Зато при заключении стандартного договора перенайма прежний арендатор всецело выпадает из арендных отношений, а его место занимает новое лицо.

Участники договора, разрабатывающие его условия самостоятельно, часто путают перенаем с договором цессии. Нельзя забывать, что во втором случае компания (новый участник договора) получает только право аренды, не более того. При этом право аренды неминуемо сопровождается дополнительными обязательствами, среди которых:

соблюдение порядка пользования имуществом;
выполнение условий использования чужой собственности;
перечисление арендной платы;
осуществление ремонта и пр.

Так что уступка права аренды в чистом виде, то есть не обремененного обязательствами, не допускается. На это положение указывается:

в ст. 615 ГК РФ (п. 2);
в письме Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г.;
в определении ВАС РФ № ВАС-17574/09 от 15.02.2010 г.

Иной раз предприниматели хотят обойти стороной договор цессии, а вместо него заключить более выгодное соглашение, которое бы одновременно объединяло:

перевод долговых обязательств;
уступку права.

Таким соглашением как раз и выступает договор перенайма. Его цель – перемена арендатора на взаимовыгодных условиях.

1. Требуется уделить должное внимание в договоре перенайма обязательствам, из которых вытекают передаваемые обязанности и права.

2. Основание возникновения арендного права должно быть сформулировано четко и описано предельно подробно. Обозначьте реквизиты договора аренды.

3. Объект аренды непременно должен быть индивидуализирован.

4. Определяется объем передаваемого имущества.

5. Устанавливаются условия и порядок передачи обязанностей и прав.

6. Формулируется порядок расчетов.

7. Разрабатывается процесс передачи объекта аренды.

8. На момент перенайма у первоначального арендатора могла образоваться задолженность. Новый арендатор не должен отвечать за долги предыдущего.

9. Договор перенайма может быть признан ничтожным, так как имеет признаки безвозмездности. Заинтересованные лица могут указать на его подобие договору дарения, а заключать такой договор коммерческие организации между собой не вправе.

Поэтому лучше изначально обозначить плату (хотя бы символическую, если сложилась особая ситуация) за передачу прав и обязанностей. Следует обозначить:

размер суммы;
порядок внесения платы.

10. Соглашение о перенайме может быть уже заключено. Одна из заинтересованных сторон может попытаться доказать в суде его недействительность, к тому же в судебной практике хорошему юристу нередко удается найти подходящий прецедент.

Однако юрист, защищающий интересы прежнего арендатора, сумеет подтвердить в суде действительность такого договора, если его участники какой-то период выполняли существенные условия. Здесь очень важно определиться, какие условия каждая сторона считает существенными (требования, обозначенные в п. 2 ст. 385 ГК РФ).

Основные правила оформления перенайма

1. Вот перечень обязательных документов. Они должны входить в общий пакет для предоставления в ЕГРН:

оригинал договора аренды;
кадастровый паспорт (техпаспорт);
иные документы, в которых обозначены обязанности и права арендатора;
свидетельство, подтверждающее гос. регистрацию арендного права;
письма, акты сверок, иные доказательства отсутствия задолженности по платежам.

Кстати, с 01.01.2017 г. законодатели ввели изменения в систему регистрации прав. Теперь свидетельства не выдаются, так как это всего лишь неизменный бумажный носитель переменчивой информации.

По новым правилам возникновение и переход прав при проведении операций с недвижимостью (в том числе и прав, обозначенных в арендном соглашении) сможет подтвердить выписка из ЕГРН. На подготовленный документ, касающийся сделки, будет нанесена надпись, подтверждающая регистрацию договора.

договору цессии;
соглашению о переводе долговых обязательств.

3. При составлении договоров перевода долга и цессии следует придерживаться той формы, что зафиксирована в основном договоре (статьи 389, 391 ГК РФ). А основным договором признается договор аренды. Подобное соглашение должно:

быть представлено в виде единого документа, подписанного сторонами;
быть заключено в письменной форме (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

Выходит, что и договор перенайма оформляется в виде единого документа, который подписывают обе стороны. Если сделка перенайма будет заключена иным способом, более упрощенным, ее признают незаключенной и расторгнут в суде.

Государственная регистрация по новым правилам

1. Если основной арендный договор был официально зарегистрирован, тогда и договор перенайма следует зарегистрировать тем же способом.

2. Договор перенайма считается самостоятельной сделкой. Начало его действия отмечается с момента, когда осуществится гос. регистрация (п. 3 ст. 433 ГК РФ; п. 2 ст. 389 ГК РФ).

3. Закон не требует вносить изменения в основной арендный договор.

4. Могут возникнуть трудности в ситуации, когда регистрировался долгосрочный арендный договор, а по истечении изначально обозначенного срока это же соглашение было возобновлено, но уже на неопределенный период. При этом запись об аренде не была официально погашена в ЕГРН (прежде регистрационным органом являлся ЕГРП).

5. Остается открытым такой вопрос: следует ли в обязательном порядке осуществлять гос. регистрацию соглашения о перенайме? Опытный юрист объясняет клиентам, желающим заключить такое соглашение по всем правилам, что как раз четких правил ни законодатели, ни сотрудники Росреестра пока что не разработали.

Можно предположить, что нет потребности в регистрации договора перенайма по той причине, что арендный договор уже был продлен на неопределенный период (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ № 59 от 16.02.2001 года). Это означает, что участники нового соглашения, осуществляющие замену арендатора, вправе не обращаться в Росреестр.

Законодатели подтверждают такое право, однако подобное решение компетентный правовед считает рискованным.

К примеру, у нового арендатора, к которому перешло право землепользования по договору перенайма, могут возникнуть проблемы при регистрации возведенных на этой земле объектов недвижимости. Предыдущий арендатор может заявить свои права на обладание постройками, так как именно он по сведениям Росреестра является арендатором земельного участка.

Конечно, высококвалифицированный юрист-практик сумеет подтвердить в ходе судебного разбирательства законность требований своего клиента – арендатора по договору перенайма. Однако новый арендатор по-прежнему будет лишен правомочий на регистрацию недвижимого объекта, возведенного за его средства и его же усилиями.

Значит следует представить в ЕГРН соглашение о перенайме для регистрации, хотя договор аренды уже был продлен на неопределенный срок. Ответственные сотрудники Росреестра полагают, что такое соглашение непременно должно быть зарегистрировано, если для отказа в гос. регистрации не будут найдены иные, более существенные основания.

И все же иногда приходится доказывать представителям ЕГРН, не в достаточной мере компетентным, очевидную истину: это соглашение, столь удобное и выгодное для клиента и остальных участников сделки, должно быть зарегистрировано по всем правилам.

Из-за различных проволочек никто не дает 100%-ную гарантию того, что договор перенайма пройдет регистрацию. В случае возникновения осложнений советуют арендодателю и первоначальному арендатору заключить дополнительное соглашение. В результате такого действия основное арендное соглашение будет пролонгировано, тогда срок продления действия соглашения указывать не следует.

Подобное дополнение к первоначальному договору регистрируется по четко установленным правилам, так что никаких проблем по поводу его регистрации в Росреестре не возникнет.

После этого первоначальный арендатор и новый арендатор заключают договор перенайма и регистрируют его. Пожалуй, это наиболее выгодный, простой и юридически безопасный способ решения проблемы с регистрацией.

Акт приема-передачи: нужно ли его составлять?

Арендодатель изначально передал объект недвижимости арендатору, исполнил все обязательства, так что подписывать еще один акт, уже составленный новым арендатором, он не должен.

Такой акт должны подписать другие участники сделки – новый и бывший арендаторы. Подобный документ будет служить гарантией того, что в будущем к бывшему арендатору не возникнет претензий, а новый арендатор получит объект в подобающем состоянии (статьи 611, 612 ГК РФ).

У кого требуется получить подтверждение согласования сделки перенайма?

Стороны должны прийти к взаимному согласию, только тогда возможно совершение сделки перенайма. То есть условия, согласованные и документально оформленные сторонами, напрямую передающими имущество, должны быть известны арендодателю. А эта сторона может не дать своего согласия, и тогда передача имущества в аренду конкретному новому субъекту права не состоится.

Кроме того, арендодатель мог желать расторжения договора, хотя при этом оснований для юридического оформления подобного действия у него не было. Теперь же, когда первоначальному арендатору имущество арендодателя уже не требуется, и он согласен передать его другому лицу, у арендодателя появляется шанс расторгнуть соглашение без каких-либо убытков для себя.

В конце концов, имущество, которым пользовался арендатор, принадлежит арендодателю. Он распоряжается своей собственностью как того желает, а также передает ее на определенных условиях (обычно в первоначально составленном договоре не обозначается ни право передачи в субаренду, ни возможность перенайма).

1. Получить согласие на оформление перенайма со стороны арендодателя нужно обязательно, этого требует закон. В противном случае сделка, скорее всего, будет признана ничтожным документом (ст. 168 ГК РФ; п. 1 ст. 391 ГК РФ).

2. Правила перенайма земли, находящейся во владении государства или муниципалитета, разработаны иные:

Если арендный договор был подписан на срок свыше 5 лет;

если арендатор не обязан по условиям договора добиваться согласия арендодателя.

Здесь арендатор обязан только поставить собственника в известность о своем решении (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 г.; п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Арендодатель дает согласие, оформленное в виде:

Вспомогательного приложения к договору; - отдельного документа.

Также согласие на оформление перенайма может быть введено в текст договора изначально, тогда не возникает потребность получения резолюции арендодателя даже в виде вспомогательного приложения к основному документу (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 года).

Согласие уполномоченного органа арендатора: следует ли его добиваться при заключении крупной сделки?

Есть общие признаки, по которым сделку могут отнести к категории крупной. Однако практикующий правовед указывает еще и на дополнительный признак подобной сделки: производственная деятельность компании после заключения арендного договора с передачей имущества может быть прекращена (п. 40 выше обозначенного информационного письма № 66).

Такая ситуация наблюдается, если, к примеру, без сданного в аренду имущества основная деятельность компании невозможна. Данный признак суды непременно учитывают при изучении вопроса, касающегося законности сделки перенайма. Ваш юрист в обязательном порядке воспользуется информацией, указанной в постановлении ФАС МО по делу № А40-151327/09-150-1025, изданном 19.08.2010 г.

Истец вправе добиваться признания сделки недействительной, так как она не была согласована всеми заинтересованными сторонами. Однако он обязан доказать, что компания прекратила свою деятельность вследствие заключения именно соглашения перенайма (постановление ФАС ЦО по делу № А14-13452-2007/406/29, изданное 16.09.2008 года).

Юристы, отстаивающие разные позиции своих клиентов в зале суда, могут не сходиться во мнении по поводу признания договора перенайма крупной сделкой. Ведь ни имущество, ни имущественные права при таком переходе прав и обязанностей не отчуждаются. Значит подобная сделка быть признана крупной не может (постановления ФАС МО по делу № А40-45358/05-134-401, изданное 31.07.2006 года; постановление ФАС ЦО по делу № А09-15294/2008, изданное 07.10.2009 года).

Если рассмотреть этот вопрос с другой стороны, то становится очевидным такой фактор: право аренды считается имущественным правом, так что по условиям договора перенайма пополняется состав имущества (ст. 128 ГК РФ). Выходит, что отчуждение имущества путем заключения договора юристы все-таки вынуждены признавать крупной сделкой.

Столь выгодный договор имеет свои скрытые "подводные камни", хотя соглашение именно в этой форме законодатели предлагают заключать при перемене арендатора. Но только прежде ваш юрист обязательно получит согласие арендодателя.

Этот документ будет являться своеобразной страховкой. Он окажется полезным даже в той ситуации, когда договор аренды подписывался с учетом неопределенного или очень продолжительного срока действия. Компетентный юрист в данном случае укажет на положения ст. 391 ГК РФ, напрямую касающейся обозначенной проблемы, то есть перевода долга и уступки требований.

Если договор перенайма признают незаключенным, это еще полбеды. Бывшему арендатору гораздо опаснее держать ответ за действия нового арендатора, нарушающего правила и закон. Ведь оттягивание с оформлением договора перенайма возлагает всю ответственность именно на это лицо, то есть не на фактического, а на зарегистрированного арендатора.

Вывод: без содействия опытного юриста по земельным вопросам, практикующего в области заключения договоров, подписывать подобное соглашение крайне опасно!

Стороны договорились о том, что Сторона-2 принимает на себя обязанность по уплате арендной платы за Объект с момента подписания настоящего соглашения. 12. Расходы по регистрации настоящего соглашения стороны оплачивают поровну. 13. Настоящее соглашение составлено и подписано в четырех экземплярах, один из которых хранится в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по адресу: , по одному экземпляру выдается сторонам договора, четвертый экземпляр направляется Арендодателю, согласно Договору аренды. СТОРОНА-1: СТОРОНА-2: Когда в истории договора аренды было много переуступок прав и обязанностей, то удобно обозначить номерами по порядку: 1) все соглашения или договоры по уступке и 2) всех появившихся в результате арендаторов, сменяющих друг друга входе этой истории. Тогда следующему арендатору будет проще распутывать этот клубок.

Перенайм по договору аренды нежилого помещения.

В противном случае сделка, скорее всего, будет признана ничтожным документом (ст. 168 ГК РФ; п. 1 ст. 391 ГК РФ). 2. Правила перенайма земли, находящейся во владении государства или муниципалитета, разработаны иные: — если арендный договор был подписан на срок свыше 5 лет; если арендатор не обязан по условиям договора добиваться согласия арендодателя.

Договор перенайма нежилого помещения образец бланк

Департамент имущественных отношений Тульской области (указать наименование Арендодателя из договора аренды) гражданина Иванова Ивана Ивановича проживающего по адресу: г. Тула, ул. Советская, д. 5, (указать ФИО и адрес Арендатора) уведомление.

Инфо

Сообщаю Вам об уступке мной, Ивановым Иваном Ивановичем, прав и обязанностей Арендатора по договору аренды земельного участка № … от 15.02.2012 г., дата регистрации 16.03.2012 г., № 71-71-01/111 /2012-111 Петрову Петру Петровичу на основании договора уступки прав аренды (перенайма) от 05.05.2012 г. Дата, подпись, расшифровка подписи. Чем подтверждается уведомление собственника о смене арендатора Для заключения договора перенайма необходимо иметь доказательства того, что вы выполнили условие - уведомили собственника.

Доказательством может быть письмо с отметкой о получении адресатом, опись вложения с уведомлением о вручении и т.д.

Статья 615. пользование арендованным имуществом

Возможность реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, если это имущество сдано в субаренду — Возможность внесудебного порядка обращения взыскания на право аренды земельного участка — Правовое регулирование договора сублизинга — Передача в субаренду имущества, в отношении которого возбуждено исполнительное производство — Полномочия органов местного самоуправления по ограничению права арендатора на сдачу муниципального имущества в субаренду — Способы передачи арендатором права аренды — Возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в одностороннем порядке — Передача права аренды отдельно от обязанностей по договору — Сохранение в силе договора субаренды при перенайме — Применение ст.

Договор перенайма арендованного имущества

Подобную позицию высказал Арбитражный суд Ярославской области в решении от 24.12.2012 по делу N А82-7740/2012.В гражданском обороте объектом перенайма может выступать земельный участок, помещение и любые другие объекты недвижимости. Сама схема уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды является сильно востребованной в гражданском обороте, особенно в холдинговых структурах юридического лица.

Внимание

Множественность лиц в указанных правоотношениях может создавать риски признания такого договора недействительным. Чтобы исключить объект перенайма из предмета спора, необходимо соблюсти следующие условия: согласие арендодателя на осуществление перенайма, встречное предоставление нового арендатора (возмездный характер), письменная форма сделки и государственная регистрации (в зависимости от основного обязательства).

Перенайм

ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. Согласно ст. 389 и 391 ГК РФ уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 31.08.2015 по делу N А38-3798/2015, Постановление от 03.09.2015 по делу N А32-12164/2012 Арбитражного суда Северо-Кавказского округа).Отсутствие государственной регистрации договора перенайма влечет недействительность такой сделки, в похожей ситуации новый арендатор может взыскать неосновательное обогащение с арендодателя в виде ранее уплаченных арендных платежей.

Договор перенайма: анализ споров (сорокин а.)

письма, акты сверок, иные доказательства отсутствия задолженности по платежам.

2. Пока что законодатели не разработали специальных правил, которых необходимо придерживаться при составлении договора перенайма. То есть строгих требований к форме пока что нет.
Данный вид соглашения представляет собой сделку, в соответствии с которой передаются как права, так и обязанности, прописанные ранее в данном соглашении аренды имущества. Перенайм несколько отличается от схожих с ним понятий субаренды или цессии.
Так, субаренда представляет собой временную передачу прав и обязанностей по договору, в то время как перенайм предполагает постоянную и окончательную сделку. Цессия же представляет собой передачу только права аренды без сопутствующих обязательств.

Главной особенностью данного вида договора является то, что договор остается в силе, меняется только лицо, представляющее арендатора. Бывают случаи, когда предыдущий арендатор не имеет возможности далее нести финансовые обязательства перед арендодателем, а расторжение сделки приведет к неустойкам или другим потерям сторон соглашения.

Перенайм на по договору аренды нежилого помещения

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Российской Федерации

Данная передача прав и обязанностей осуществляется путем передачи Договора аренды и кадастрового паспорта Объекта при подписании настоящего соглашения.

ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Стороны договорились о цене уступки прав и обязанностей по Договору аренды на Объект в размере 90000= (Девяноста тысяч) рублей.

3.2. Расчет по настоящему соглашению произведен полностью.
Содержание договора перенайма нежилого помещения В тексте договора прописываются следующие основные положения:

дата и место подписания договора;
субъекты договора (персональные данные и в соответствии с какими документами действуют лица);
предмет соглашения и объем уступаемых полномочий (обязательно указание на первичный договор аренды, по которому уступаются полномочия);
права и обязанности субъектов перенайма;
условие о госрегистрации (в случае необходимости);
порядок урегулирования споров между сторонами;
порядок изменения условий договора;
реквизиты сторон.

Также в текстовку договора стороны вправе включить условия, которые они считают необходимыми для указания.

Такой документ предъявляется государственному регистратору при регистрации договора перенайма. По окончании госрегистрации вам вернут подлинник этого документа, храните его, он может понадобиться при возникновении спорных ситуаций в будущем.

В какой форме лучше уведомить собственника арендуемого имущества Лучше всего, чтобы собственник расписался в получении письма-извещения (Получил-подпись-расшифровка-дата) на вашем экземпляре. Требуется ли какое-то удостоверение подписи физического лица - уточните у гос. регистратора или по телефону горячей линии Росреестра: 8 800 100 34 34. Удостоверительная надпись на вашем экземпляре извещения от юридического лица-собственника должна содержать следующую информацию: подпись, печать, № входящего документа и дата. Письмо с отметкой о получении удобно тем, что содержит текст извещения.

Статьи закона про перенаем недвижимости — уступка аренды. При перенайме права аренды требования, возникшие у прежнего арендатора в связи с выплатой арендодателю аванса, переходят к новому арендатору. При этом новый арендатор возмещает прежнему арендатору денежные средства, перечисленные им ранее в качестве аванса. Соответственно, прежний арендатор должен восстановить сумму НДС, принятую к вычету с аванса, ранее перечисленного арендодателю — юридическому лицу (другой организации) (пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ). Об уплате НДС при перечислении аванса в счет арендной платы по договору аренды недвижимости (здания, сооружения и т.п.). Передача имущественных прав по договору аренды недвижимости на территории РФ признается объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Статьи закона про перенаем недвижимости — уступка аренды

Налоговая база определяется как стоимость передаваемых имущественных прав, исчисленная исходя из договорной цены без включения в нее НДС (п. 5 ст. 155, п. 1 ст. 154 НК РФ) (упрощенная система налогообложения в аренде). Отметим, что при определении цены по сделкам (договор продажи прав аренды), доходы и (или) расходы по которым признаны в соответствии с гл. 25 НК РФ, до 01.01.2012 следовало руководствоваться нормами п. 1 ст. 40 НК РФ (ч. 6 ст. 4 Федерального закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ).

С 01.01.2012 цена сделки определяется в порядке, установленном ст. 105.3 НК РФ. Так, если сделка заключена между лицами, не являющимися взаимозависимыми, то ценой сделки является цена, указанная сторонами сделки, и эта цена признается рыночной (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).

В сделке между взаимозависимыми лицами цена, примененная в сделке, должна соответствовать рыночной цене (ст. 105.1, п. п. 2, 3 ст. 105.3 НК РФ).

Контроль соответствия цен, применяемых взаимозависимыми лицами, рыночным ценам проводится ФНС России в отношении контролируемых сделок, совершаемых указанными лицами (п. 2 ст. 105.3, ст. 105.14 НК РФ). При осуществлении налогового контроля в порядке, предусмотренном гл. 14.5 НК РФ, проверяется полнота исчисления и уплаты налогов, перечисленных в п. 4 ст. 105.3 НК РФ, в частности НДС, если одной из сторон сделки является организация (индивидуальный предприниматель), не являющаяся (не являющийся) налогоплательщиком НДС или освобожденная (освобожденный) от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС (пп. 4 п. 4 ст. 105.3 НК РФ).

Моментом определения налоговой базы по НДС является день государственной регистрации договора перенайма (если такой договор подлежит регистрации) или день подписания договора перенайма (если регистрация не требуется) (п. 8 ст. 167 НК РФ, п. п. 1, 2 ст. 389, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В данном материале не рассматриваем перенаем прав и обязанностей по договору аренды недвижимости (здания, сооружения и т.п.), находящейся в государственной или муниципальной собственности. При этом отметим, что заключение договора перенайма государственного или муниципального имущества (нежилого помещения) возможно только по результатам конкурса или аукциона (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.10.2009 по делу N А74-1158/2009, ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2010 по делу N А26-6976/2009).

Если аванс перечислен в счет арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то у прежнего арендатора не возникает вопроса о применении нормы пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ. Это обусловлено тем, что в такой ситуации у прежнего арендатора не возникает обязанностей налогового агента по НДС.

Поступления (вознаграждение), причитающиеся прежнему арендатору от нового арендатора за передачу прав и обязанностей по договору аренды недвижимости, для целей налогообложения прибыли признаются в составе доходов от реализации имущественных прав (без учета НДС) (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). При применении в налоговом учете метода начисления выручка признается на дату государственной регистрации договора перенайма (если такой договор подлежит регистрации) или на дату подписания договора перенайма (если регистрация не требуется) (п. 3 ст. 271 НК РФ, п. п. 1, 2 ст. 389, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ).

При использовании кассового метода выручка признается на дату поступления денежных средств от нового арендатора (п. 2 ст. 273 НК РФ).

В момент признания выручки от реализации имущественных прав прежний арендатор (как при методе начисления, так и при кассовом методе) вправе уменьшить соответствующую сумму на цену приобретения имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ). Если в результате такого уменьшения образуется убыток, то он учитывается для целей налогообложения прибыли (п. 2 ст. 268 НК РФ). В частности, доход от реализации имущественного права прежний арендатор вправе уменьшить на сумму расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка в части, не признанной в составе расходов на момент перенайма.

Сумма, полученная от нового арендатора в счет возмещения аванса, не признается в составе доходов, поскольку сумма аванса, перечисленная арендодателю, не включалась в расходы в целях налогообложения прибыли (независимо от применяемого организацией — прежним арендатором в налоговом учете метода признания доходов и расходов) (п. 14 ст. 270, п. 3 ст. 273, ст. 41 НК РФ.

При передаче права аренды стоимость арендованного объекта недвижимости списывается прежним арендатором с забалансового счета 001 «Арендованные основные средства» (Инструкция по применению Плана счетов, Письмо Минфина России от 24.08.2004 N 03-03-01-04/1/8) <*>.

Доходы и расходы, связанные с передачей права аренды, признаются прочими доходами и прочими расходами на дату государственной регистрации договора перенайма (если такой договор подлежит регистрации) или на дату подписания договора перенайма (если регистрация не требуется) (п. п. 7, 10.1, 16 ПБУ 9/99, п. п. 11, 19 ПБУ 10/99).

При применении метода начисления доходы и расходы в бухгалтерском и налоговом учете признаются одинаково.

______________________ "__"___________ ____ г. (населенный пункт)

Именуем__ в дальнейшем Цедент, в лице ____________________, действующ___ на основании ____________________, с одной стороны, и ____________________, именуем__ в дальнейшем Цессионарий, в лице ____________________, действующ__ на основании ____________________, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Цедент обязуется передать Цессионарию свои права и обязанности по договору аренды (найма) от "__"___________ ____ г. N _____ Объекта недвижимости: ____________________, находящегося по адресу: _________________________, кадастровый номер _______________, заключенному с ____________________ (далее - "Арендодатель").

1.2. Объект недвижимости состоит из: __________________________________ __________. (составные части) 1.3. Объект недвижимости оборудован: __________________________________ __________________________________________________________________________. (инженерные сети и оборудование) 1.4. Объект недвижимости находится под охраной ________________________ __________________________________________________________________________. (наименование организации, осуществляющей охрану)

1.5. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются: кадастровый (или: поэтажный) план с указанием арендованного Объекта (Приложение N _____), копия технического паспорта (Приложение N _____), акт приема-передачи Объекта недвижимости от Арендодателя Цеденту.

1.6. На момент заключения настоящего Договора Объект недвижимости принадлежит Арендодателю на праве собственности (документ, подтверждающий право собственности, ____________________ N _____ выдан _________________________ "__"___________ ____ г.), не заложен, не арестован, не является предметом исков третьих лиц.

1.7. Объект недвижимости находится в нормальном состоянии, отвечающем общим требованиям законодательства, а также специальным требованиям, установленным ст. _____ договора аренды от "__"___________ ____ г. N _____.

1.8. Объем передаваемых Цессионарию прав и обязанностей соответствует объему прав Цедента по договору аренды (найма) и указан в акте приема-передачи прав и обязанностей (Приложение N _____ к настоящему Договору).

1.9. Копия договора аренды (найма) от "__"___________ ____ г. N _____ прилагается к настоящему Договору (Приложение N _____) и является его неотъемлемой частью.

1.10. Цессионарий приобретает права и обязанности арендатора по договору аренды (найма) и становится ответственным перед Арендодателем с момента государственной регистрации настоящего Договора.

1.11. Настоящий Договор заключен с согласия Арендодателя (письмо Арендодателя о разрешении перенайма прилагается к настоящему Договору в качестве его неотъемлемой части), вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение _______________.

Течение срока перенайма начинается с момента подписания Сторонами акта приема-передачи прав и обязанностей и прекращается одновременно с прекращением настоящего Договора или договора аренды.

2. Обязанности и права Сторон

2.1. Обязанности Цедента:

2.1.1. В течение _______________ с момента подписания Сторонами настоящего Договора передать Договор для его регистрации в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.1.2. В течение _______________ с момента государственной регистрации настоящего Договора передать Цессионарию свои права и обязанности арендатора по акту приема-передачи прав и обязанностей.

2.1.3. Одновременно с передачей прав и обязанностей по договору аренды Цедент обязуется передать Цессионарию договор аренды (найма) от "__"___________ ____ г. N _____ со всеми приложениями и дополнительными соглашениями; копии документов, подтверждающих право Арендодателя на передачу Объекта недвижимости в аренду; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; копию кадастрового паспорта, акт сверки взаиморасчетов с Арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей по настоящему Договору.

2.1.4. Предупредить Цессионария о наличии прав третьих лиц на Объект недвижимости, являющийся предметом договора аренды.

2.1.5. В срок _______________ до подачи настоящего Договора для государственной регистрации осуществить сверку взаиморасчетов с Арендодателем по договору аренды, погасить задолженность (при наличии таковой) по внесению арендной платы за период, предшествующий заключению настоящего Договора.

2.2. Обязанности Цессионария:

2.2.1. Выполнять условия договора аренды (найма) Объекта недвижимости в части прав и обязанностей Цедента (арендатора), нести ответственность в соответствии с условиями договора аренды и положениями действующего законодательства Российской Федерации, требовать от Арендодателя соблюдения обязанностей по договору аренды.

(При необходимости: 2.2.2. Уплатить Цеденту вознаграждение за перенаем Объекта недвижимости в размере _____ (__________) рублей в срок до _______________.)

2.2.3. В случае прекращения настоящего Договора до прекращения договора аренды от "__"___________ ____ г. N _____ вернуть Цеденту Объект недвижимости в порядке и на условиях, установленных подп. 2.1.3 Договора.

3. Переговоры, споры Сторон

3.1. Споры, связанные с исполнением настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров.

3.2. В случае безрезультатности переговоров спор разрешается в претензионном порядке. Сторона, получившая претензию, обязана рассмотреть ее и ответить по существу в течение _______________ с момента получения претензии. Отсутствие ответа в установленный срок означает признание претензии.

3.3. В случае недостижения согласия в претензионном порядке спор передается в суд по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

4. Заключительные положения

4.1. Уведомления и сообщения считаются направленными надлежащим образом, если посланы почтовым отправлением или курьером и вручены должностным лицам Сторон, уполномоченным на получение входящей корреспонденции.

4.2. В остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Договор составлен в 4 экземплярах, по одному для каждой из Сторон, Арендодателя и для государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.4. Приложения:

4.4.1. Акт приема-передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды Объекта недвижимости N _____ от "__"___________ ____ г.

4.4.2. Договор аренды Объекта недвижимости от "__"___________ ____ г. N _____.

4.4.3. Письмо Арендодателя о согласии на перенаем Объекта недвижимости от "__"___________ ____ г. N _____.

4.4.4. Копии документов, подтверждающих право Арендодателя на передачу Объекта недвижимости в аренду.

4.4.5. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.4.6. Копия кадастрового паспорта Объекта недвижимости.

4.4.7. Акт сверки взаиморасчетов с Арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей.

5. Реквизиты Сторон

Цедент: ________________________________________________________

________________________________________________________________

Цессионарий: ___________________________________________________

________________________________________________________________

6. Подписи Сторон

Цедент: ______________________________________________________ М.П. Цессионарий: _________________________________________________ М.П.